Hvornår bør vurderingen give anledning til en nærmere gennemgang?

Den modelbaserede tilgang øger risikoen for, at vurderingen ikke i tilstrækkelig grad afspejler de konkrete forhold for den enkelte ejendom. Efter vores erfaring er der særligt grund til at være opmærksom i situationer, hvor: datagrundlaget (herunder BBR-oplysninger, arealer og anvendelse) ikke er retvisendeejendommen er kategoriseret forkert (fx i forhold til anvendelse eller type)vurderingen bygger på en urealistisk forudsætning om udnyttelse efter plangrundlagetreferencegrundlaget eller de anvendte sammenligninger ikke er repræsentative Det er samtidig vigtigt at understrege, at vurderingen ikke nødvendigvis er forkert, blot fordi den afviger fra en markedsværdi. Netop fordi der er tale om en beregnet modelværdi, kræver en eventuel indsigelse eller klage en mere teknisk og datadrevet tilgang.

Deklaration og klage – to forskellige muligheder for at reagere

Processen omkring de nye vurderinger indebærer to centrale faser, som det er afgørende at skelne imellem. Inden den endelige vurdering modtages, udsendes en såkaldt deklaration, som indeholder de oplysninger, myndighederne agter at lægge til grund. Her har ejeren mulighed for at gøre indsigelser inden for 4 uger, hvis der er fejl i datagrundlaget. Denne fase er i praksis den mest effektive mulighed for at påvirke vurderingen, da myndighederne her tager stilling til faktiske oplysninger og forudsætninger, herunder BBR-oplysninger, ejendomskategori osv. Når den endelige vurdering er modtaget, kan der indgives klage med en frist på 90 dage. Det er imidlertid væsentligt at være opmærksom på, at klagemuligheden er mere begrænset. En ændring forudsætter som udgangspunkt, at vurderingen afviger med mere end 20 % af den samlede ejendomsvurdering eller grundværdi. Dette indebærer, at selv fejl i vurderingen ikke nødvendigvis kan føre til en ændring, hvis de ikke har tilstrækkelig økonomisk betydning. Det betyder i praksis, at en manglende reaktion i deklarationsfasen kan gøre det væsentligt vanskeligere at opnå en ændring efterfølgende. I visse tilfælde kan det medføre, at fejl i datagrundlaget reelt ikke kan korrigeres efterfølgende.

Nye ejendomsvurderinger

Hvornår bør I reagere som ejer af en erhvervs- eller udlejningsejendom?

Status Næste skridt

Derfor bør I forholde jer aktivt til vurderingen

De nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme er nu begyndt at blive udsendt efter flere års forsinkelser – og for mange ejendomsejere kan de få direkte betydning for både ejendommens driftsøkonomi, værdi og likviditet.

Særligt i lyset af efterreguleringer, usikkerhed om fremtidige skatter og begrænsede muligheder for efterfølgende korrektioner er det afgørende at forholde sig aktivt til vurderingen, når den modtages.

I dette nyhedsbrev giver vi et overblik over status på udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger, gennemgår de væsentligste elementer i vurderingsmetoden og ser nærmere på, hvornår en vurdering kan være skæv. Vi belyser samtidig mulighederne for at gøre indsigelse eller indgive klage.

Hvornår skal I reagere?

Status på de endelige 2021-vurderinger

Vurderingsstyrelsen har ved indgangen til 2026 påbegyndt udsendelsen af de første endelige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme pr. 1. marts 2021, og udsendelsen sker løbende i etaper på tværs af ejendomstyper.

Der skal i alt udsendes vurderinger til ca. 500.000 erhvervsejendomme og øvrige ejendomme, men pr. 19. maj 2026 er der alene udsendt deklarationer til ca. 1.300 ejendomme og endelige vurderinger til ca. 750 ejendomme.

Det betyder, at langt hovedparten af ejendomsejerne fortsat afventer deres vurdering, hvilket skaber betydelig usikkerhed om det fremtidige beskatningsgrundlag og de økonomiske konsekvenser, herunder budgettering af fremtidige ejendomsskatter og likviditetsbehov.

De endelige vurderinger udgør det første egentlige resultat af det nye vurderingssystem for erhvervsejendomme. Indtil nu har beskatningen været baseret på foreløbige og historiske vurderinger, men med de nye vurderinger sker der en automatisk efterregulering af ejendomsskatterne for 2022 og 2023.

Den nye vurderingsmetode – et markant paradigmeskifte

For erhvervsejendomme er vurderingssystemet grundlæggende ændret.

Hvor vurderingen tidligere tog udgangspunkt i en samlet ejendomsværdi, fastsættes der nu som udgangspunkt alene en grundværdi, som danner grundlag for beskatningen.

Grundværdien fastsættes ved en modelbaseret beregning, hvor myndighederne tager udgangspunkt i, hvad grunden hypotetisk ville være værd, hvis den blev anvendt til ejerboligformål. Denne værdi justeres herefter under hensyntagen til ejendommens faktiske anvendelse, plangrundlag og udnyttelsesmuligheder.

Metoden indebærer, at vurderingen i høj grad afspejler ejendommens potentiale frem for dens aktuelle anvendelse, og samtidig er der tale om et teknisk beskatningsgrundlag snarere end en klassisk markedsværdi.

I praksis betyder dette, at mange erhvervsejendomme oplever væsentlige ændringer i deres vurderingsniveau – ofte opadgående – uden at dette nødvendigvis afspejler en tilsvarende udvikling i handelsværdien.

Dette kan have direkte betydning for ejendommens afkast, finansiering og værdiansættelse i investeringssammenhænge.

Hvornår bør I reagere på vurderingen?

Den modelbaserede tilgang øger risikoen for, at vurderingen ikke i tilstrækkelig grad afspejler de konkrete forhold for den enkelte ejendom.

Efter vores erfaring er der særligt grund til at være opmærksom i situationer, hvor:
- datagrundlaget (herunder BBR-oplysninger, arealer og anvendelse) ikke er retvisende
- ejendommen er kategoriseret forkert (fx i forhold til anvendelse eller type)
- vurderingen bygger på en urealistisk forudsætning om udnyttelse efter plangrundlaget
- referencegrundlaget eller de anvendte sammenligninger ikke er repræsentative
Det er samtidig vigtigt at understrege, at vurderingen ikke nødvendigvis er forkert, blot fordi den afviger fra en markedsværdi. Netop fordi der er tale om en beregnet modelværdi, kræver en eventuel indsigelse eller klage en mere teknisk og datadrevet tilgang.
Processen omkring de nye vurderinger indebærer to centrale faser, som det er afgørende at skelne imellem.

Inden den endelige vurdering modtages, udsendes en såkaldt deklaration, som indeholder de oplysninger, myndighederne agter at lægge til grund. Her har ejeren mulighed for at gøre indsigelser inden for 4 uger, hvis der er fejl i datagrundlaget.

Denne fase er i praksis den mest effektive mulighed for at påvirke vurderingen, da myndighederne her tager stilling til faktiske oplysninger og forudsætninger, herunder BBR-oplysninger, ejendomskategori osv.

Når den endelige vurdering er modtaget, kan der indgives klage med en frist på 90 dage. Det er imidlertid væsentligt at være opmærksom på, at klagemuligheden er mere begrænset. En ændring forudsætter som udgangspunkt, at vurderingen afviger med mere end 20 % af den samlede ejendomsvurdering eller grundværdi. Dette indebærer, at selv fejl i vurderingen ikke nødvendigvis kan føre til en ændring, hvis de ikke har tilstrækkelig økonomisk betydning.

Det betyder i praksis, at en manglende reaktion i deklarationsfasen kan gøre det væsentligt vanskeligere at opnå en ændring efterfølgende. I visse tilfælde kan det medføre, at fejl i datagrundlaget reelt ikke kan korrigeres efterfølgende.

Har I modtaget deklaration eller ejendomsvurdering?

Næste skridt

Har I modtaget deklaration eller ejendomsvurdering, anbefaler vi, at den gennemgås grundigt og i tide. Mulighederne for efterfølgende ændringer er i mange tilfælde begrænsede.

De nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme markerer et systemskifte, som både metodisk og økonomisk kan få betydelige konsekvenser.

Erfaringerne viser allerede, at vurderingerne i mange tilfælde rejser spørgsmål om datagrundlag, metode og resultat. Samtidig er fristerne korte, og mulighederne for efterfølgende ændringer er begrænsede.

Det er derfor vores klare anbefaling, at ejendomsejere foretager en rettidig og kvalificeret gennemgang af både deklaration og endelig vurdering. Særligt i lyset af de økonomiske konsekvenser, efterreguleringer og den begrænsede adgang til ændringer kan en rettidig indsats være afgørende.

Vi bistår løbende klienter med gennemgang af vurderinger, vurdering af klagemuligheder samt håndtering af indsigelser og klagesager.

Såfremt I ønsker en konkret vurdering af jeres ejendom eller en drøftelse af mulighederne, er I meget velkomne til at kontakte os.