Sådan fungerer stigningsbegrænsningen

For både erhvervs- og boligudlejning er det centralt at forstå, hvordan stigninger i ejendomsskatter faktisk slår igennem over tid. Det har nemlig direkte betydning for, hvornår og i hvilket omfang en udlejer kan videreføre øgede ejendomsskatter til lejere. Grundskyld beregnes på baggrund af ejendommens grundværdi. Ved beregningen anvendes som udgangspunkt 80 % af grundværdien som beskatningsgrundlag, hvorefter dette beløb multipliceres med den kommunale grundskyldspromille. Herved fremkommer den såkaldte fuldt beregnede grundskyld. Den fuldt beregnede grundskyld er imidlertid ikke nødvendigvis det beløb, der faktisk skal betales. Efter de gældende regler gælder der nemlig en stigningsbegrænsning, som har til formål at forhindre pludselige og markante stigninger i ejendomsskatten fra ét år til det næste. Systemet fungerer derfor i praksis sådan, at man først beregner den fulde grundskyld på baggrund af den nye ejendomsvurdering. Herefter vurderes det, hvor meget grundskylden maksimalt må stige i forhold til året før.

Hvordan fungerer indfasningen af grundskyld?

Fra 2025 kan grundskylden som udgangspunkt højst stige med 4,75 % årligt af den fuldt beregnede grundskyld. Hvis den nye, fuldt beregnede grundskyld overstiger dette niveau, udskydes en del af stigningen til de efterfølgende år. Den resterende stigning indfases dermed gradvist over en længere periode. Konsekvensen er, at større stigninger i ejendomsvurderingen ofte ikke slår fuldt igennem med det samme. Hvis forskellen mellem den tidligere og den nye grundskyld er begrænset, vil den fulde grundskyld typisk blive nået relativt hurtigt. Er forskellen derimod væsentlig, kan indfasningen strække sig over mange år. Når den fulde grundskyld er nået, ophører stigningsbegrænsningen. Hvis grundskylden senere stiger igen – eksempelvis som følge af en ny ejendomsvurdering – vil reglerne om stigningsbegrænsning imidlertid blive aktiveret på ny. For erhvervsejendomme skal det samtidig bemærkes, at der også kan opkræves dækningsafgift. Også denne indfases gradvist. For dækningsafgift gælder dog en højere stigningsbegrænsning, idet afgiften som udgangspunkt maksimalt kan stige med 10 % årligt af den fuldt beregnede dækningsafgift. Dækningsafgiften vil derfor typisk blive indfaset hurtigere end grundskylden.

Hvad betyder reglerne for udlejere?

Samlet betyder reglerne, at de økonomiske konsekvenser af de nye ejendomsvurderinger i mange tilfælde først slår fuldt igennem over en længere årrække. Dette kan samtidig skabe en tidsmæssig forskydning mellem tidspunktet for skattebetalingen og mulighederne for at videreføre stigningerne til lejere. De nye regler giver derfor anledning til at gennemgå eksisterende lejekontrakter med henblik på at vurdere risikoen for øgede omkostninger og mulighederne for regulering af lejen.

Nye ejendomsvurderinger

Efterregulering og viderefakturering af ejendomsskatter – hvad bør I være opmærksomme på?

Overblik Næste skridt

Hvad betyder de nye vurderinger i praksis for ejendomsejere og udlejere?

De nye ejendomsvurderinger får ikke alene betydning for fremtidige ejendomsskatter. For mange ejendomsejere, investorer og udlejere kan vurderingerne også medføre væsentlige efterreguleringer af tidligere års skatter samt rejse spørgsmål om hæftelse og mulighederne for at videreføre stigninger til lejere.

Særligt reglerne om efteropkrævning, indfasning af grundskyld og viderefakturering af ejendomsskatter giver anledning til betydelig usikkerhed i praksis – både i eksisterende lejeforhold og i forbindelse med køb og salg af ejendomme.

I dette nyhedsbrev gennemgår vi nogle af de væsentligste problemstillinger, som de nye ejendomsvurderinger allerede nu aktualiserer, herunder spørgsmål om efterregulering og hæftelse, viderefakturering af ejendomsskatter i lejeforhold samt de praktiske konsekvenser af reglerne om indfasning af grundskyld og dækningsafgift.

Efterreguleringer og lejekontrakter

Efterregulering af ejendomsskatter – Betydning og hæftelse

De nye ejendomsvurderinger medfører, at ejendomsskatter for tidligere år reguleres, når den endelige vurdering foreligger.

2021-vurderingen danner grundlag for beskatningen i 2022 og 2023, og disse år efterreguleres derfor, når vurderingen udsendes.

Efterreguleringen kan indebære både tilbagebetaling og efteropkrævning, afhængigt af om den endelige vurdering er lavere eller højere end det hidtidige beskatningsgrundlag. I praksis vil mange ejendomsejere dog opleve efteropkrævninger.

Det er samtidig væsentligt at være opmærksom på hæftelsen. Udgangspunktet er, at efteropkrævninger vedrørende 2022 og 2023 opkræves hos den nuværende ejer af ejendommen – uanset at reguleringen vedrører tidligere perioder.

For skatteår fra 2024 og frem gælder derimod som udgangspunkt, at ejendomsskatter opkræves hos den ejer, der var ejer af ejendommen på tidspunktet for beskatningen.

Dette kan have betydning ved køb og salg af ejendomme og bør håndteres kontraktuelt, herunder i relation til reguleringsmekanismer og garantier i købsaftaler. Har ejendommen været handlet i perioden, bør den konkrete købsaftale derfor gennemgås med henblik på at afklare, hvordan efterreguleringer håndteres mellem parterne.

Efteropkrævninger kan desuden medføre likviditetsmæssige udfordringer, særligt hvis flere års ejendomsskatter opkræves samlet.

Lejekontrakter og viderefakturering af ejendomsskatter

For udlejningsejendomme rejser de nye vurderinger en række praktiske spørgsmål om viderefakturering af ejendomsskatter til lejere. Ved erhvervsudlejning afhænger dette i vidt omfang af lejekontraktens udformning.

Der skal navnlig skelnes mellem:

lejekontrakter, hvor ejendomsskatter opkræves ud over lejen, og hvor udlejer som udgangspunkt kan videreføre stigninger til lejer, og
lejekontrakter, hvor ejendomsskatter er indeholdt i lejen, og hvor udlejer som udgangspunkt selv bærer risikoen for stigninger.

Det bør samtidig vurderes, om kontrakten giver hjemmel til at videreføre efterreguleringer med tilbagevirkende kraft, hvilket ikke nødvendigvis er tilfældet.

Ved boligudlejning er mulighederne for viderefakturering mere begrænsede, hvilket kan indebære, at ejeren i højere grad selv må bære de økonomiske konsekvenser. Ejendomsskatter og afgifter kan ikke opkræves særskilt hos lejer, men indgår som en del af huslejen. Stigninger i disse kan imidlertid danne grundlag for en lejeforhøjelse efter lejelovens regler, forudsat at de gældende krav til varsling, frister og formalia er opfyldt.

Muligheden for at gennemføre regulering – herunder med tilbagevirkende kraft – er samtidig underlagt nærmere betingelser, hvilket indebærer, at udlejer i visse tilfælde helt eller delvist kan være afskåret fra at videreføre stigninger til lejer.

Indfasning af grundskyld og dækningsbidrag

For både erhvervs- og boligudlejning er det centralt at forstå, hvordan stigninger i ejendomsskatter faktisk slår igennem over tid. Det har nemlig direkte betydning for, hvornår og i hvilket omfang en udlejer kan videreføre øgede ejendomsskatter til lejere.

Grundskyld beregnes på baggrund af ejendommens grundværdi. Ved beregningen anvendes som udgangspunkt 80 % af grundværdien som beskatningsgrundlag, hvorefter dette beløb multipliceres med den kommunale grundskyldspromille. Herved fremkommer den såkaldte fuldt beregnede grundskyld.

Den fuldt beregnede grundskyld er imidlertid ikke nødvendigvis det beløb, der faktisk skal betales. Efter de gældende regler gælder der nemlig en stigningsbegrænsning, som har til formål at forhindre pludselige og markante stigninger i ejendomsskatten fra ét år til det næste.

Systemet fungerer derfor i praksis sådan, at man først beregner den fulde grundskyld på baggrund af den nye ejendomsvurdering. Herefter vurderes det, hvor meget grundskylden maksimalt må stige i forhold til året før.
Fra 2025 kan grundskylden som udgangspunkt højst stige med 4,75 % årligt af den fuldt beregnede grundskyld. Hvis den nye, fuldt beregnede grundskyld overstiger dette niveau, udskydes en del af stigningen til de efterfølgende år. Den resterende stigning indfases dermed gradvist over en længere periode.

Konsekvensen er, at større stigninger i ejendomsvurderingen ofte ikke slår fuldt igennem med det samme. Hvis forskellen mellem den tidligere og den nye grundskyld er begrænset, vil den fulde grundskyld typisk blive nået relativt hurtigt. Er forskellen derimod væsentlig, kan indfasningen strække sig over mange år.

Når den fulde grundskyld er nået, ophører stigningsbegrænsningen. Hvis grundskylden senere stiger igen – eksempelvis som følge af en ny ejendomsvurdering – vil reglerne om stigningsbegrænsning imidlertid blive aktiveret på ny.

For erhvervsejendomme skal det samtidig bemærkes, at der også kan opkræves dækningsafgift. Også denne indfases gradvist. For dækningsafgift gælder dog en højere stigningsbegrænsning, idet afgiften som udgangspunkt maksimalt kan stige med 10 % årligt af den fuldt beregnede dækningsafgift. Dækningsafgiften vil derfor typisk blive indfaset hurtigere end grundskylden.
Samlet betyder reglerne, at de økonomiske konsekvenser af de nye ejendomsvurderinger i mange tilfælde først slår fuldt igennem over en længere årrække. Dette kan samtidig skabe en tidsmæssig forskydning mellem tidspunktet for skattebetalingen og mulighederne for at videreføre stigningerne til lejere.

De nye regler giver derfor anledning til at gennemgå eksisterende lejekontrakter med henblik på at vurdere risikoen for øgede omkostninger og mulighederne for regulering af lejen.

Har I modtaget deklaration eller ejendomsvurdering?

Næste skridt

Har I overblik over konsekvenserne af de nye ejendomsvurderinger?

De nye ejendomsvurderinger medfører ikke alene ændrede skattebetalinger, men rejser også en række afledte problemstillinger med betydning for både ejendomsejere, investorer og udlejere.

Erfaringerne viser allerede, at spørgsmål om hæftelse, viderefakturering og indfasning af grundskyld i mange tilfælde giver anledning til usikkerhed, særligt hvor eksisterende købsaftaler eller lejekontrakter ikke tager højde for de nye regler.

Det er derfor vores anbefaling, at ejendomsejere og udlejere allerede nu forholder sig aktivt til de potentielle konsekvenser, herunder gennemgår relevante købsaftaler og lejekontrakter med henblik på at afklare risiko og reguleringsmuligheder.

Vi bistår løbende klienter med vurdering af de skattemæssige og kontraktuelle konsekvenser af de nye ejendomsvurderinger, herunder spørgsmål om efterregulering, lejeforhold og håndtering af tvister mellem parter.

Såfremt I ønsker en konkret vurdering eller en drøftelse af jeres situation, er I meget velkomne til at kontakte os.