Fra 2027 kommer der nye ejendomsvurderingsregler

Natur sidestilles med landbrug og skov

Overblik Næste skridt

Fra den 1. januar 2027 ændres reglerne for kategorisering af fast ejendom. Som noget nyt bliver naturejendomme omfattet af en samlet ejendomskategori med kategorierne landbrugs- og skovejendomme. Ændringen skal blandt andet sikre, at ejendomsskatten ikke bliver en hindring for at tage landbrugsjord ud af drift og omlægge den til natur.

I dag kan en omlægning fra landbrugsdrift til natur i visse tilfælde få en uventet skattemæssig konsekvens: Når den aktive landbrugsdrift forsvinder, kan ejendommen miste sin karakter af landbrugsejendom. Boligen eller en erhvervsmæssig anvendelse kan i stedet blive det dominerende element, og ejendommen kan dermed skifte kategori.

Det kan have væsentlig betydning for både ejendomsvurderingen og den løbende ejendomsskat.

Med de nye regler ønsker lovgiver netop at fjerne denne barriere, så det i højere grad bliver muligt at omlægge produktionsjord til natur uden samtidig at risikere en mindre gunstig ejendomsbeskatning.

Hvorfor kan de nuværende regler give problemer?

Alle faste ejendomme henføres som led i ejendomsvurderingen til en bestemt ejendomskategori. Efter de gældende regler sondres der mellem ejerboliger, landbrugsejendomme, skovejendomme samt erhvervsejendomme m.v., hvor sidstnævnte også fungerer som kategori for ejendomme, der ikke falder ind under de øvrige kategorier. Kategoriseringen sker på baggrund af en bedømmelse af ejendommens samlede karakter.

For landbrugs- og skovejendomme har det hidtil haft stor betydning, om der faktisk foregår landbrugs- eller skovdrift med et produktionspotentiale.

Det giver navnlig en udfordring, når jord tages ud af landbrugsdrift. Naturarealer, brakjord og mere ekstensivt anvendte arealer har ganske vist indgået i vurderingen, men de har ikke vejet lige så tungt som intensivt drevet landbrugsjord. Det fremgår direkte af lovbemærkningerne, at konsekvensen i praksis har været, at en række ejendomme med arealer udlagt til natur, brak eller ekstensiv dyrkning er blevet kategoriseret som ejerboliger.

Det kan eksempelvis være relevant for en landejendom med bolig og tilhørende landbrugsjord. Så længe jorden drives landbrugsmæssigt, kan landbrugsmomentet være tilstrækkeligt til, at ejendommen kategoriseres som landbrugsejendom. Hvis jorden i stedet tages ud af produktion og omlægges til natur, kan boligmomentet efter de gældende regler komme til at veje tungere.

Det er netop denne problemstilling, de nye regler skal imødegå.

Fra 2027 får natur samme vægt som landbrug og skov

Ved lov nr. 615 af 30. juni 2026 ændres ejendomsvurderingsloven, så de hidtidige kategorier for landbrugs- og skovejendomme afløses af én samlet kategori for landbrugs-, skov- og naturejendomme. Det centrale nye er således, at naturejendomme fremover bliver omfattet af samme kategori og de tilknyttede vurderingsregler. Reglerne får virkning fra vurderingsterminen den 1. januar 2027.

Udgangspunktet bliver, at ejendomme i landzone henføres til kategorien landbrugs-, skov- og naturejendom, medmindre der på ejendommen er et bolig- eller erhvervsmoment, der vejer tungere.

Samtidig ændres den måde, arealerne vægtes på ved kategoriseringen. For ejendomme i landzone skal der som udgangspunkt ikke længere sondres mellem intensiv landbrugsproduktion, ekstensiv drift, skov og natur.

Det betyder, at eksempelvis:

permanente græsarealer og braklagte arealer,

vådområder, overdrev og andre naturarealer,

skovarealer og

intensivt dyrket landbrugsjord

som udgangspunkt sidestilles, når det skal vurderes, om ejendommen har karakter af en landbrugs-, skov- og naturejendom. Kravet om egentlig landbrugs- eller skovdrift bortfalder dermed som det grundlæggende kriterium.

En landmand vil derfor som udgangspunkt kunne tage jord ud af landbrugsproduktion og eksempelvis omlægge den til vådområde, permanent græs, brak eller anden natur, uden at naturarealet alene af den grund får mindre vægt end den tidligere produktionsjord ved kategoriseringen.

Efteropkrævninger kan desuden medføre likviditetsmæssige udfordringer, særligt hvis flere års ejendomsskatter opkræves samlet.

Den samlede karakter er fortsat afgørende

De nye regler betyder ikke, at enhver ejendom i landzone automatisk bliver en landbrugs-, skov- og naturejendom.

Der skal fortsat foretages en samlet konkret vurdering af ejendommens karakter og anvendelse. Det skal navnlig vurderes, om der på ejendommen er et bolig- eller erhvervsmoment, som vejer tungere end landbrugs-, skov- og naturmomentet.

Arealfordelingen vil være et vigtigt holdepunkt, men der er ikke fastsat en bestemt hektargrænse eller matematisk fordelingsnøgle. To ejendomme med samme fordeling mellem eksempelvis natur og erhverv kan derfor principielt ende forskelligt, hvis anvendelsen og karakteren af arealerne er forskellig.

Lovbemærkningerne illustrerer sondringen ganske godt. Rekreative områder, større spejdergrunde og shelterområder, hvor anvendelsen foregår på naturens præmisser, vil kun have begrænset vægt som erhvervsmoment. Et tilsvarende areal med eksempelvis fabrik, lagerbygninger eller intensiv erhvervsaktivitet vil derimod veje langt tungere i retning af kategorisering som erhvervsejendom.

Det er altså ikke alene hvor meget jord der er tale om, men også hvad jorden og resten af ejendommen faktisk bruges til.

Hvad betyder den nye kategori for ejendomsskatten?

Ejendomskategorien er ikke blot en administrativ betegnelse. Den kan have direkte økonomisk betydning.

For produktionsjord på landbrugs- og skovejendomme gælder i dag en særlig vurderingsnorm, ligesom produktionsjord er omfattet af særlige grundskyldspromiller, der ofte er lavere end de almindelige satser. Det medfører typisk en lavere vurdering og en lavere løbende ejendomsbeskatning end for tilsvarende arealer på ejerboliger og erhvervsejendomme.

Den nye kategori bliver omfattet af de vurderings- og ejendomsskatteregler, der i dag gælder for landbrugs- og skovejendomme. Lovbemærkningerne anfører derfor også, at kategoriseringen som landbrugs-, skov- og naturejendom typisk vil medføre en lavere løbende ejendomsbeskatning end kategorisering som ejerbolig eller erhvervsejendom.

Det er således den centrale skattemæssige gevinst ved ændringen: Omlægning til natur skal ikke i sig selv føre til, at ejendommen mister adgangen til den mere lempelige vurderings- og beskatningsmodel

Det skal dog understreges, at kategorisering og værdiansættelse er to forskellige spørgsmål. Det skal fortsat konkret vurderes, hvilke arealer der opfylder betingelserne for at blive behandlet som produktionsjord efter ejendomsvurderingsloven.

Ny mulighed for at få sikkerhed på forhånd

Fra 2027 indføres samtidig en særlig mulighed for at få et bindende svar fra Skatteforvaltningen om ejendomskategoriseringen.

Ordningen kan blandt andet anvendes af ejere af landbrugs-, skov- og naturejendomme, som overvejer en ændring af ejendommen og ønsker at vide, om ændringen vil påvirke ejendomskategorien. Lovbemærkningerne nævner eksempelvis en landbrugs-, skov- og naturejendom på 17 hektar, hvor ejeren overvejer at frasælge 9 hektar til et biodiversitetsprojekt. Ejeren vil efter reglerne kunne få afklaret konsekvensen for kategoriseringen af den tilbageværende ejendom, inden frasalget gennemføres.

Der gælder en række betingelser for at anvende ordningen. Ejendommen skal blandt andet være – eller efter de hidtidige regler have været – kategoriseret som landbrugs- eller skovejendom, den skal i det væsentlige ligge i landzone, og der skal være tale om en nærmere bestemt ændring af ejendommen. Ordningen gælder ændringer, der foretages eller påtænkes efter den 1. januar 2027.

Det bindende svar vedrører alene kategoriseringen. Man kan således ikke samtidig få et bindende svar på den fremtidige ejendoms- eller grundværdi.

Muligheden kan være et nyttigt redskab for ejendomsejere, som står over for en større disposition og ønsker skattemæssig forudsigelighed, inden ændringen gennemføres.

Få konkret vurdering af reglernes betydning for dig

Næste skridt

Skal jord omlægges til natur - eller overvejer I at erhverve naturarealer?

De nye regler kan få betydning for flere forskellige typer ejendomsejere.

For landmænd og andre ejere af landbrugsjord kan det være relevant at undersøge konsekvenserne, inden jord tages ud af produktion, omlægges til natur, frasælges eller på anden måde ændrer anvendelse.

Tilsvarende kan andre aktører, som ejer eller overvejer at erhverve arealer med henblik på natur-, klima- eller miljøformål, have anledning til at få vurderet, hvilken betydning arealernes anvendelse og ejendommens samlede karakter får efter de nye ejendomsvurderingsregler.

Vi bistår gerne med en konkret vurdering af, hvordan reglerne kan få betydning for en eksisterende eller påtænkt ejendomsstruktur – herunder i forbindelse med omlægning, tilkøb, frasalg eller anden ændring af arealer. Hvor betingelserne er opfyldt, bistår vi desuden gerne med udarbejdelse og indgivelse af en anmodning om bindende svar til Skatteforvaltningen.