Anvendelse for de nye regler

De nye regler gælder ved visse større udstykninger, hvor følgende betingelser er opfyldt: Ejendommen, hvor ejendomsskatten ifølge ejendomsskattelovens § 33 opkræves via skattekontoen, herunder erhvervsejendomme, ejendomme ejet af juridiske personer, erhvervsmæssige landbrugs- og skovejendomme, hvor boligdelen opkræves særskilt, ejerboliger, der ejes helt eller delvist af juridiske personer m.v.Der sker udstykning i to eller flere ejendomme, ogDe udstykkede ejendomme skal anvendes til beboelse eller udgør arealer, der efter en konkret vurdering anses for at være i naturlig forlængelse af boligarealerne. Reglerne vil navnlig få betydning ved udvikling af nye boligområder, hvor større arealer opdeles i parcelhusgrunde, rækkehusbebyggelser eller lignende projekter. Det er samtidig vigtigt at være opmærksom på, at reglerne ikke alene omfatter de egentlige boligparceller. Også arealer, der anses som en naturlig forlængelse af boligudviklingen, kan være omfattet. Dette kan eksempelvis være: fællesarealer,interne veje og stier,legepladser,grønne områder,parkeringsarealer,tekniske anlæg, samtvisse institutionsarealer. Afgrænsningen bygger på en konkret vurdering, hvilket i praksis kan give anledning til betydelige fortolkningsspørgsmål.

Baggrund for reglerne

Baggrunden for reglerne er det særlige danske ejendomsskattesystem med forskudt vurderings- og beskatningsår. Vurderingen pr. 1. januar i et givent år danner grundlag for opkrævningen af grundskyld og dækningsafgift i de efterfølgende år. Det betyder, at efterfølgende matrikulære ændringer – herunder udstykninger – ikke nødvendigvis slår igennem på beskatningsgrundlaget med det samme. Konsekvensen er, at beskatningsgrundlaget kan afspejle forhold, der eksisterede på vurderingstidspunktet, men som ikke længere er aktuelle, når skatten opkræves. Tidligere medførte dette, at den ejendom, der videreførte det oprindelige BFE-nummer, kunne blive opkrævet ejendomsskat for hele den tidligere storparcel – også selvom store dele af arealet var frasolgt til tredjemand. Med lovændringen flyttes denne hæftelse nu til ejeren på udstykningstidspunktet. Formålet er at undgå, at private købere og efterfølgende ejere af restejendomme bliver mødt med betydelige skattekrav, som de reelt ikke har haft mulighed for at forudse.

Nye regler om grundskyld og dækningsafgift ved udstykning

Projektudviklere overtager risikoen

Overblik Næste skridt

Nye regler om grundskyld og dækningsafgift ved udstykning

Fra den 1. januar 2026 blev reglerne ændret for, hvem der hæfter for grundskyld og dækningsafgift ved visse udstykninger. Lovændringen er en direkte reaktion på de problemstillinger, der de senere år har vist sig i forbindelse med større udstykningsprojekter, hvor boligejere blev mødt med betydelige og uforudsete ejendomsskatteopkrævninger for arealer, de hverken ejede eller havde rådighed over.

Problemstillingen opstår som følge af samspillet mellem udstykning og det danske ejendomsskattesystem, hvor der gælder en forskydning mellem vurderingsår og beskatningsår. Grundskyld og dækningsafgift opkræves på baggrund af ejendommens BFE-nummer og beregnes ud fra vurderingsforholdene på vurderings-tidspunktet – også selvom ejendommen efterfølgende er blevet matrikulært ændret.

I praksis har det betydet, at den ejendom, som videreførte storparcellens oprindelige BFE-nummer efter en udstykning, kunne modtage en samlet opkrævning for hele den tidligere ejendom. Dermed risikerede ejeren af restejendommen at hæfte for grundskyld og dækningsafgift vedrørende både egen og naboens grund.

Med de nye regler flyttes denne risiko nu væk fra den efterfølgende ejer af restejendommen og over på ejeren på udstykningstidspunktet – typisk projektudvikleren eller den professionelle udstykker. Hvis betingelserne er opfyldt, vil det derfor fremover være udvikleren, der hæfter for grundskyld og dækningsafgift for hele den oprindelige ejendom i resten af udstykningsåret samt det efterfølgende kalenderår.

For professionelle aktører kan lovændringen få væsentlig betydning for både likviditet, risikofordeling og struktureringen af udviklingsprojekter. Lovændringen ændrer ikke blot, hvem der hæfter over for Skatteforvaltningen, men også hvilke økonomiske og kontraktuelle forhold projektudviklere bør tage højde for allerede ved planlægningen af et udstykningsprojekt.

Hvornår gælder de nye regler
– og hvorfor er de indført?

De nye regler gælder ved visse større udstykninger, hvor følgende betingelser er opfyldt:
- Ejendommen, hvor ejendomsskatten ifølge ejendomsskattelovens § 33 opkræves via skattekontoen, herunder erhvervsejendomme, ejendomme ejet af juridiske personer, erhvervsmæssige landbrugs- og skovejendomme, hvor boligdelen opkræves særskilt, ejerboliger, der ejes helt eller delvist af juridiske personer m.v.
- Der sker udstykning i to eller flere ejendomme, og
- De udstykkede ejendomme skal anvendes til beboelse eller udgør arealer, der efter en konkret vurdering anses for at være i naturlig forlængelse af boligarealerne.
Reglerne vil navnlig få betydning ved udvikling af nye boligområder, hvor større arealer opdeles i parcelhusgrunde, rækkehusbebyggelser eller lignende projekter.

Det er samtidig vigtigt at være opmærksom på, at reglerne ikke alene omfatter de egentlige boligparceller. Også arealer, der anses som en naturlig forlængelse af boligudviklingen, kan være omfattet. Dette kan eksempelvis være:
- fællesarealer,
- interne veje og stier,
- legepladser,
- grønne områder,
- parkeringsarealer,
- tekniske anlæg, samt
- visse institutionsarealer.
Afgrænsningen bygger på en konkret vurdering, hvilket i praksis kan give anledning til betydelige fortolkningsspørgsmål.
Baggrunden for reglerne er det særlige danske ejendomsskattesystem med forskudt vurderings- og beskatningsår.

Vurderingen pr. 1. januar i et givent år danner grundlag for opkrævningen af grundskyld og dækningsafgift i de efterfølgende år. Det betyder, at efterfølgende matrikulære ændringer – herunder udstykninger – ikke nødvendigvis slår igennem på beskatningsgrundlaget med det samme.

Konsekvensen er, at beskatningsgrundlaget kan afspejle forhold, der eksisterede på vurderingstidspunktet, men som ikke længere er aktuelle, når skatten opkræves.

Tidligere medførte dette, at den ejendom, der videreførte det oprindelige BFE-nummer, kunne blive opkrævet ejendomsskat for hele den tidligere storparcel – også selvom store dele af arealet var frasolgt til tredjemand.

Med lovændringen flyttes denne hæftelse nu til ejeren på udstykningstidspunktet. Formålet er at undgå, at private købere og efterfølgende ejere af restejendomme bliver mødt med betydelige skattekrav, som de reelt ikke har haft mulighed for at forudse.

Hæftelse, opkrævning og likviditetsmæssige konsekvenser

Lovændringen indebærer, at den professionelle udstykker eller projektudvikler i mange tilfælde fremover bliver den part, der bærer risikoen for skatteopkrævningen.

Hæftelsen omfatter grundskyld og eventuel dækningsafgift for hele den oprindelige ejendom i:

resten af udstykningsåret, samt
hele det efterfølgende kalenderår.

Hvor grundskyld og dækningsafgift normalt opkræves løbende, indebærer de nye regler, at Skatteforvaltningen foretager en samlet opkrævning af de skatter, der omfattes af hæftelsen. Opkrævningen sker via skattekontoen i forbindelse med registreringen af udstykningen og omfatter både resten af udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår.

For projektudviklere betyder det, at der kan opstå en betydelig betalingsforpligtelse umiddelbart efter registreringen af udstykningen. Opkrævningen forfalder som udgangspunkt med 14 dages betalingsfrist, hvilket kan stille væsentlige krav til projektets likviditetsplanlægning.

Formålet med ordningen er blandt andet at skabe klarhed over den samlede skattebelastning, der knytter sig til udstykningen, og at gøre det muligt at indarbejde skatteudgiften i projektets økonomi og aftalegrundlag.

For mange udviklingsprojekter vil den samlede opkrævning imidlertid også få væsentlige likviditetsmæssige konsekvenser. Projektudvikleren kan således blive mødt med en betydelig skattebetaling på et tidspunkt, hvor alle parceller endnu ikke er solgt, eller hvor provenuet fra salgene endnu ikke er modtaget.

I praksis kan reglerne derfor medføre, at udvikleren midlertidigt kommer til at finansiere grundskyld og eventuel dækningsafgift. Det understreger behovet for en grundig planlægning af både projektets likviditet og den kontraktuelle håndtering af ejendomsskatter.

Projektudviklere bør derfor være opmærksomme på blandt andet:

hvordan risikoen håndteres kontraktuelt,
om der skal indarbejdes regulerings- eller refusionsmekanismer i købsaftaler,
tidspunktet for matrikulær registrering,
budgettering af potentielle skattebetalinger, og
hvordan den midlertidige hæftelse påvirker projektets cash flow og finansiering.

Særligt i projekter med mange udstykninger kan reglerne få væsentlig økonomisk betydning.

Særlige opmærksomhedspunkter ved udstykning

De nye regler indebærer, at projektudviklere og andre professionelle aktører i højere grad må forholde sig til både de skattemæssige og likviditetsmæssige konsekvenser af en udstykning allerede i projektets planlægningsfase.

Et centralt opmærksomhedspunkt opstår ved projekter, hvor en ejendom overgår fra erhvervs- til boligformål i forbindelse med udstykningen. Efter reglerne er det forholdene på udstykningstidspunktet, der er afgørende for opkrævningen af grundskyld og dækningsafgift. Det betyder, at opkrævningen i en periode kan ske på baggrund af ejendommens tidligere anvendelse og vurderingsmæssige status, selvom arealerne efterfølgende skal anvendes til boligformål.

I praksis kan dette medføre, at projektudvikleren opkræves grundskyld og eventuel dækningsafgift beregnet på baggrund af et erhvervsmæssigt vurderingsgrundlag, som ikke længere afspejler projektets faktiske anvendelse. Det gælder også i situationer, hvor pligten til at betale dækningsafgift ophører som følge af anvendelsesændringen. Dækningsafgiften for udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår kan således indgå i den samlede opkrævning, selvom ejendommen efter udstykningen overgår til boligformål. Selvom reglerne indeholder mulighed for tilbagebetaling eller eftergivelse i visse tilfælde, kan der fortsat opstå betydelige midlertidige likviditetsbelastninger.

Tidspunktet for udstykningen kan desuden få betydning for projektets likviditetsbelastning. Hvis udstykningen ikke er bundet til et bestemt salgstidspunkt eller en fast projektplan, kan det være relevant at overveje, hvordan tidspunktet for den matrikulære registrering påvirker den samlede skatteopkrævning og projektets cash flow. I visse tilfælde kan det eksempelvis være en fordel at gennemføre udstykningen sent på året, idet allerede betalte skatter for udstykningsåret kan få betydning for den efterfølgende opkrævning og dermed reducere den umiddelbare likviditetsbelastning.

Derudover bør projektudviklere være opmærksomme på, at successive udstykninger inden for samme kalenderår også omfattes af reglerne. En opdeling af udstykningen i flere etaper i samme år vil derfor ikke begrænse hæftelsen. Samtidig er det fortsat uklart, hvordan reglerne nærmere skal håndteres ved udstykninger, der gennemføres over flere kalenderår.

Endelig gør de nye regler det nødvendigt at have øget fokus på den kontraktuelle håndtering af ejendomsskatter i udviklingsprojekter. Hæftelsen over for Skatteforvaltningen påvirkes ikke af de aftaler, der indgås mellem udvikler og købere. Det bør derfor nøje overvejes, hvordan risikoen håndteres i købsaftaler, refusionsopgørelser og øvrige aftaledokumenter for at reducere risikoen for uforudsete skattekrav.

Har I behov for rådgivning?

Næste skridt

Vi rådgiver løbende projektudviklere

og professionelle ejendomsaktører

i forbindelse med de nye regler

De nye regler introducerer en række praktiske og økonomiske problemstillinger, som projektudviklere og professionelle ejendomsaktører bør forholde sig til allerede i planlægningsfasen af et projekt.

Det gælder ikke alene spørgsmålet om, hvorvidt en konkret udstykning er omfattet af reglerne, men også hvordan risikoen håndteres i den juridiske struktur, i aftalegrundlaget og i projektets likviditetsstyring.

Vi rådgiver løbende om de nye regler og bistår blandt andet med vurdering af, om en udstykning er omfattet, håndtering af hæftelses- og refusionsspørgsmål samt tilrettelæggelse af kontraktuelle løsninger, der reducerer risikoen for uforudsete skattekrav.